Análise de viabilidade econômico-financeira da construção de três casas geminadas em Florianópolis

Abstract

Um tipo de empreendimento que está surgindo no mercado imobiliário de Florianópolis é a construção de casas geminadas em condomínio edilício em um único terreno, possibilidade prevista no plano diretor do município. Considerando esse panorama, o presente trabalho de conclusão de curso tem como objetivo a viabilidade econômico-financeira na construção de três casas geminadas no bairro Campeche, em Florianópolis, Santa Catarina. Será realizado um estudo de caso, de um empreendimento já concluído, no qual o terreno foi permutado por uma das casas construídas. Para a análise econômico-financeira, a construtora disponibilizou as planilhas de custos reais do empreendimento. Os preços e a velocidade de vendas para efeito de receitas no fluxo de caixa foram obtidos junto a sites eletrônicos e a corretores de imóveis da região. Criaram-se três cenários distintos para a análise econômico-financeira – esperado, pessimista e muito pessimista. O cenário esperado utiliza os desembolsos da construtora e o preço de venda das unidades tem a referência no valor médio do metro quadrado da pesquisa com os corretores de imóveis. A situação pessimista foi lançada com os desembolsos da construtora e o valor de venda com o preço do metro quadrado dos corretores de imóveis minorado em 5%. Para o caso muito pessimista, o preço de venda do metro quadrado dos corretores de imóveis foi minorado em 10% e os custos diretos de obra majorados em 10%. Os três cenários utilizaram o período de 1 a 6 meses para a velocidade de vendas, que foi a moda do questionário. A análise foi positiva na situação 1 (esperada), com a TIR (taxa interna de retorno) superior à TMA (taxa mínima de atratividade) e VPL (valor presente líquido) igual a 20 CUB. No cenário 2 (pessimista), a TIR ficou inferior à TMA e o VPL igual a 3 CUB. No caso muito pessimista, o fluxo financeiro ficou negativo em toda a construção do empreendimento com VPL -48 CUB.

One type of development that is emerging in the real estate market in Florianópolis is the construction of semi-detached houses in a condominium on a single plot, a possibility provided for in the municipal master plan. Considering this panorama, the present course conclusion work aims at the economic and financial viability in the construction of three semi-detached houses in the Campeche neighborhood, in Florianópolis, Santa Catarina. A case study will be carried out, of a project already completed, in which the terrain was swapped for one of the houses built. For the economic-financial analysis, the construction company made available the real cost spreadsheets of the enterprise. Prices and sales speed for the purpose of revenue in cash flow were obtained from electronic sites and real estate agents in the region. Three different scenarios were created for the economic-financial analysis - expected, pessimistic and very pessimistic. The expected scenario uses the construction company's disbursements and the sale price of the units is based on the average square meter value of the research with real estate brokers. The pessimistic situation was launched with the construction company's disbursements and the sale value with the price per square meter of real estate brokers reduced by 5%. For the very pessimistic case, the sale price per square meter of real estate brokers was reduced by 10% and direct construction costs increased by 10%. The three scenarios used the period from 1 to 6 months for the speed of sales, which was the mode of the questionnaire. The analysis was positive in situation 1 (expected), with the IRR (internal rate of return) higher than the minimum rate of attractiveness and NPV (net present value) equal to 20 CUB. In scenario 2 (pessimistic), the IRR was lower than the minimum rate of attractiveness and the NPV equal to 3 CUB. n the very pessimistic case, the financial flow was negative throughout the construction of the project with NPV -48 CUB.