Diferenças de valor na aplicação dos quatro métodos de avaliação previstos na NBR 14653: estudo de caso em residência unifamiliar urbana

Abstract

A NBR 14653-1/2019 determina os procedimentos e métodos que devem ser aplicados para avaliar um bem, terreno ou imóvel. Segundo a norma, o principal método de avaliação é o comparativo direto de dados de mercado, cujo pré-requisito é dispor-se de uma base de dados compatível com as características do bem a ser avaliado, contudo, a norma possibilita e apresenta mais três métodos de avaliação de bens. O propósito desta pesquisa é verificar a diferença obtida ao aplicar os quatro métodos de avaliação de bens descritos na NBR 14653-2/2011 em um imóvel urbano que possibilita a aplicação de todos os métodos descritos pela norma. Vistos os valores obtidos para cada método, conclui-se que o Método Involutivo tem uma diferença de 2% do valor obtido pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, porém este método possui o grau de fundamentação de nível um, ou seja, é o método que possui o menor nível, quando se retira o Método da Capitalização da Renda e o Método Evolutivo apresentou a diferença de 46% do valor obtido pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, entretanto, o seu grau de fundamentação se equipara ao método utilizado como parâmetro do melhor valor estimado para o imóvel avaliado.

NBR 14653-1/2019 determines the procedures and methods that must be applied to evaluate an asset, land or property. According to the norm, the main valuation method is the direct comparison of market data, whose prerequisite is to have a database compatible with the characteristics of the asset to be appraised, however, the norm allows and presents three more asset valuation methods. The purpose of this research is to verify the difference obtained when applying the four asset valuation methods described in NBR 14653- 2/2011 in an urban property that allows the application of all methods described by the norm. Considering the values obtained for each method, it is concluded that the Involutive Method has a difference of 2% from the value obtained by the Direct Comparative Method of Market Data, however this method has the degree of reasoning of level one, that is, it is the method that has the lowest level, when the Income Capitalization Method is removed and the Evolutionary Method presented a difference of 46% of the value obtained by the Direct Comparative Method of Market Data, however, its level of justification is equivalent to the method used as a parameter of the best estimated value for the appraised property.