Viabilidade econômica de empreendimentos residenciais: um estudo de caso comparativo entre diferentes padrões construtivos na grande Florianópolis

Abstract

O mercado da construção civil voltado à produção de residências unifamiliares para fins de venda tem apresentado crescimento significativo na Região da Grande Florianópolis, impulsionado pela valorização imobiliária, aumento da demanda habitacional e melhorias na infraestrutura urbana. Esse cenário de expansão, contudo, também tem trazido maior competitividade entre construtores e incorporadores, exigindo análises mais criteriosas quanto à viabilidade econômica de novos empreendimentos. Diante disso, o presente trabalho tem como objetivo avaliar e comparar a viabilidade econômica de três empreendimentos residenciais unifamiliares representando diferentes padrões construtivos: baixo, médio e alto padrão. A metodologia adotada contempla a análise dos projetos arquitetônicos, a elaboração de cronograma físico- ECONOMIC FEASIBILITY OF RESIDENTIAL DEVELOPMENTS: A Comparative Case Study Between Different Construction Standards in Greater Florianópolis financeiro, a análise dos orçamentos disponibilizados, o levantamento de demais custos das construtoras e a realização de uma pesquisa de mercado para estimar o valor de venda competitivo com a região, considerando imóveis semelhantes quanto à localização, tipologia e padrão. Com essas informações, projetou-se um fluxo de caixa para cada empreendimento e, a partir dele, calcula-se os principais indicadores financeiros de viabilidade: Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno Modificada (TIRM) e Índice de Lucratividade (IL). Os indicadores foram avaliados em três projetos, cada um correspondente a um padrão construtivo distinto (baixo, médio e alto) e sob dois cenários distintos (esperado e pessimista), a fim de verificar a sensibilidade dos resultados frente a possíveis variações de custo e receita. A partir do questionário aplicado aos corretores, adotou-se a moda das respostas para determinar o tempo estimado de venda dos empreendimentos analisados. Assim, identificou-se que o empreendimento de alto padrão apresenta expectativa de venda em 12 meses após a conclusão da obra, o médio padrão em 6 meses, e o baixo padrão no próprio mês de entrega. Dessa forma, após a análise de todos os custos associados a essa atividade e o estudo do tempo de venda, os indicadores financeiros apresentaram que para o cenário esperado do alto padrão um VPL de -287,88 CUB, médio padrão um VPL de 184,57 CUB, baixo padrão um VPL de -113,89 CUB, tanto os demais indicadores, quanto o cenário pessimista apresentaram uma tendência semelhante ao resultado apresentado. Sendo assim, para os empreendimentos estudados e com a elevada Taxa Mínima de Atratividade (TMA) vigente, os únicos casos que apresentaram retorno favorável foram do médio padrão para o cenário esperado e pessimista.The construction market focused on the development of single family residences for sale has shown significant growth in the Greater Florianópolis Region, driven by real estate appreciation, increased housing demand, and improvements in urban infrastructure. This expansion, however, has also led to greater competition among builders and developers, requiring more rigorous analyses regarding the economic feasibility of new projects. In this context, the present study aims to evaluate and compare the economic feasibility of three single-family residential developments representing different construction standards: low, medium, and high. The methodology adopted includes the analysis of architectural designs, the preparation of a physical-financial schedule, the assessment of the provided budgets, the identification of additional construction-related costs, and a market survey to estimate competitive selling prices within the region, considering properties with similar location, typology, and standard. Based on this information, a cash flow was projected for each development, and from it, the main financial feasibility indicators were calculated: Net Present Value (NPV), Modified Internal Rate of Return (MIRR), and Profitability Index (PI). The indicators were evaluated across the three projects each corresponding to one construction standard (low, medium, and high) and under two distinct scenarios (expected and pessimistic), in order to assess the sensitivity of the results to potential variations in costs and revenues. From the questionnaire administered to real estate agents, the mode of the responses was adopted to determine the estimated selling time for the analyzed developments. It was identified that the high-standard development is expected to be sold 12 months after Project completion, the medium-standard development within 6 months, and the low- standard development in the month of delivery. Thus, after analyzing all costs associated with the activity and evaluating the estimated selling time, the financial indicators showed that, in the expected scenario, the high-standard development resulted in an NPV of - 287.88 CUB, the medium-standard development in an NPV of 184.57 CUB, and the low-standard development in an NPV of -113.89 CUB. Both the remaining indicators and the pessimistic scenario exhibited trends similar to those observed in these results. Therefore, for the developments studied and considering the high Minimum Acceptable Rate of Return (MARR) currently in effect, the only cases that presented favorable returns were those of the medium- standard development, in both the expected and pessimistic scenarios.