Posicionamento de janelas nas estremas: análise da interpretação jurisprudencial em Santa Catarina

Abstract

A concepção da liberdade de construção como um direito incondicional do proprietário é relativizada com a imposição de restrições em prol dos interesses dos vizinhos, refletindo uma visão mais solidária da propriedade privada. Um exemplo é a servidão de luz, que estabelece a distância mínima de 1,50 m da divisa do vizinho para abertura de janelas, eirados, terraços ou varandas, visando à privacidade e à salubridade dos confrontantes. Os arts. 1.301 e 1.302 do Código Civil (CC) brasileiro de 2002 regulam essa distância e estabelecem os prazos para ajuizamento de ação demolitória em caso de desrespeito à regra, respectivamente. Além disso, regulamentos administrativos municipais também impõem restrições similares. No entanto, a jurisprudência de alguns tribunais tem interpretações divergentes da legislação, o que leva a uma incerteza na elaboração dos projetos. Este trabalho buscou esclarecer o entendimento da jurisprudência catarinense sobre o posicionamento de janelas nas estremas e sua conformidade com a doutrina e a lei, visando orientar construtores, engenheiros, arquitetos, operadores do direito e magistrados, nos seus projetos, peticionamentos e julgamentos. A metodologia envolveu pesquisa documental, incluindo busca de jurisprudência no website do TJSC e dos regulamentos administrativos dos 10 municípios catarinenses mais populosos e todos os municípios da Grande Florianópolis; e pesquisa bibliográfica do posicionamento da doutrina civilista ao interpretar os arts. 1.301 e 1.302 do CC de 2002. Como resultado, observou-se que o marco regulatório dos 16 municípios estudados estabelece afastamentos mínimos laterais e de fundos para as construções alinhados com o CC de 2002. E que, após a promulgação desse diploma legal, a maioria dos doutrinadores concorda que uma obra em desacordo com o art. 1.301 pode ser impedida ou ter seu desfazimento solicitado pelo vizinho prejudicado em até um ano e um dia após sua conclusão. Passado esse prazo, a construção irregular gera uma servidão de luz em favor do autor do ilícito, impedindo que se construa a menos de 1,50 m da divisa com sua propriedade. Dos 54 acórdãos do TJSC sobre servidão de luz que foram analisados neste trabalho, verificou-se que 57,41% estão em sintonia com o CC de 2002, 33,33% estão em dessintonia e 9,26% não foi possível concluir, devido a elementos que prejudicaram o julgamento. As decisões judiciais sobre o tema datam de 1997 a 2023, com variação ao longo do tempo quanto à conformidade com o CC de 2002. A maioria dos relatores aplica corretamente o art. 1.301, exigindo o desfazimento de obras irregulares de janelas, eirados, terraços ou varandas, mas muitos interpretam equivocadamente o parágrafo único do art. 1.302, associando-o ao antigo Código Civil e negando o reconhecimento da servidão de luz, em certos casos. Dos casos analisados envolvendo o estrito reconhecimento da servidão de luz, em 73,91%, não houve reconhecimento e, em 26,06%, ela foi reconhecida.

The conception of freedom in construction as an unconditional right of the owner is relativized with the imposition of restrictions in favor of the interests of neighbors, reflecting a more solidarity-oriented view of private property. An example is the right of light, which establishes a minimum distance of 1.50 meters from the neighbor's boundary for the opening of windows, eaves, terraces, or balconies, aiming at the privacy and healthiness of the parties involved. Articles 1,301 and 1,302 of the Brazilian Civil Code (CC) from 2002 regulate this distance and establish deadlines for filing a demolition action in case of disrespect for the rule, respectively. Additionally, municipal administrative regulations also impose similar restrictions. However, the jurisprudence of some courts has divergent interpretations of the law, which leads to uncertainty in drafting projects. This work sought to clarify the understanding of the jurisprudence in Santa Catarina regarding the positioning of windows on the boundaries and its conformity with doctrine and law, aiming to guide builders, engineers, architects, legal practitioners, and judges in their projects, petitions, and judgments. The methodology involved documentary research, including searching for jurisprudence on the website of the Court of Justice of Santa Catarina and administrative regulations of the 10 most populous municipalities in Santa Catarina, as well as all municipalities in the Grande Florianópolis area; and bibliographic research on the stance of civil law doctrine in interpreting Articles 1,301 and 1,302 of the 2002 Civil Code. As a result, it was observed that the regulatory framework of the 16 municipalities studied establishes minimum lateral and rear setbacks for constructions aligned with the 2002 Civil Code. And that, after the enactment of 2002 Civil Code, most authors agree that a construction not in compliance with Article 1,301 may be prevented or its demolition requested by the affected neighbor within one year and one day after its completion. Beyond this period, the irregular construction generates a right of light in favor of the perpetrator, preventing construction within 1.50 meters of the boundary with their property. Of the 54 judgments from the Court of Justice of Santa Catarina (TJSC) on right of light that were analyzed in this study, it was found that 57.41% are in line with the 2002 Civil Code, 33.33% are out of sync, and 9.26% could not be concluded due to elements that prejudiced the judgment. Judicial decisions on the subject date from 1997 to 2023, with variations over time regarding compliance with the 2002 Civil Code. Most rapporteurs correctly apply Article 1,301, requiring the dismantling of irregular constructions of windows, eaves, terraces, or balconies, but many mistakenly interpret the sole paragraph of Article 1,302, associating it with the old Civil Code and denying the recognition of right of light in certain cases. In the cases analyzed involving the strict recognition of right of light, recognition was not granted in 73.91% of cases, and it was recognized in 26.06% of cases.